Недвижимость Дубая и война с Ираном: что происходит с рынком в 2026 году
Короткий ответ: рынок не обвалился, но заметно остыл. Сделок стало меньше, цены скорректировались на 5–15%, а у покупателя впервые за несколько лет появился торг. Ниже — цифры за III квартал 2026 года и то, что это значит для тех, кто думает о покупке.
Что произошло
В конце февраля 2026 года США и Израиль нанесли удары по Ирану, Иран ответил ударами по энергетической и гражданской инфраструктуре стран Залива. 8 апреля под атаку дронов попали и объекты в ОАЭ. В апреле стороны договорились о перемирии, но 8 июля оно сорвалось. На конец октября прямых переговоров нет, напряжённость в Ормузском проливе сохраняется.
Поэтому честно: говорить о «послевоенном» рынке пока рано. Это рынок в период неопределённости — и цифры это хорошо показывают.
Цифры: сделки
| Показатель | Значение | Источник |
|---|---|---|
| Продажи жилья, III кв. 2026 | AED 72,6 млрд (≈ $19,8 млрд), −47% год к году | Cavendish Maxwell |
| Число сделок, III кв. 2026 | ≈ 34 000, −38% год к году | Cavendish Maxwell |
| Сделки за 9 месяцев 2026 | 112 580, −23% год к году | Cavendish Maxwell |
| Сделок в месяц, март–сентябрь | 12 644 против 17 198 в январе–феврале (−26%) | S&P Global по данным DLD |
| Доля новостроек | 65% стоимости и 72% всех покупок | Cavendish Maxwell |
Важно: даже после падения в Дубае каждый месяц регистрируется больше 12 тысяч сделок. Это меньше пиковых 2025 года, но рынок живой: людей, которые покупают, по-прежнему много.
Цифры: цены
- S&P Global: с конца 2025 по сентябрь 2026 цены снизились на 5–15% в зависимости от сегмента. Агентство ждёт постепенной коррекции, а не обвала.
- Мохамед Аль-Аббар (основатель Emaar) оценил коррекцию в 5–10% и сказал, что рынок быстро ускорится, когда ситуация стабилизируется.
- Премиум: цены в 10 престижных районах за III квартал снизились на 5% — первое снижение с 2020 года (Knight Frank). На Palm Jumeirah — минус 9,1% за год.
- По оценке S&P Global, сильнее всего коррекция затронет люкс и квартиры; виллы держатся лучше, потому что их строят меньше.
Что держит рынок
- Готовые квартиры: в III квартале 7 825 сделок — на 21,9% больше, чем во II квартале (Al Masdar Al Aqaari по данным DLD). Люди покупают то, где можно жить или сдавать сразу.
- Богатые покупатели не ушли: 412 сделок от $10 млн за 9 месяцев 2026 года — на 15% больше, чем годом ранее (Knight Frank).
- Самые ходовые районы готовых квартир — JVC, Business Bay, Dubai Marina, Downtown и Arjan.
- Дирхам привязан к доллару: курсового риска для актива нет.
Что это значит для покупателя
Для того, кто покупает на 5 лет и дольше, такой период обычно выгоднее пикового: застройщики дают акции и мягкие рассрочки, продавцы вторички соглашаются на торг, а конкуренция за лучшие юниты ниже. Но покупать «на перепродажу через год» сейчас рискованнее: перепродажа новостроек стала дольше.
Риски, о которых нужно сказать честно
- Если конфликт обострится, коррекция может пойти глубже 5–15%.
- До 2030 года в Дубае заявлены сотни тысяч новых квартир — конкуренция за арендаторов вырастет.
- Сроки сдачи некоторых проектов могут сдвигаться. Деньги при этом защищены эскроу-счётом, но ждать придётся дольше.
Что купить сейчас: объекты из нашего каталога
Цены застройщиков на октябрь 2026 года. Наличие меняется каждую неделю — точное проверим в день запроса.
2 спальни от $779 тыс., дом сдан
студии от $196 тыс., 1 спальня от $300 тыс., 2 спальни от $450 тыс.
студии от $220 тыс., 1 спальня от $355 тыс.
таунхаусы 3 спальни $1,19 млн, 4 спальни $1,39 млн
- При покупке недвижимости от AED 2 млн (≈ $545 000): оформление золотой визы — AED 15 500 (≈ $4 220).
- Без покупки недвижимости: золотую визу можно получить, разместив AED 2 млн (≈ $545 000) на депозите в банке в Дубае. С этим вариантом тоже поможем.
Хотите узнать, где сейчас самые выгодные условия?
Оставьте имя и WhatsApp — пришлём 3 подходящих варианта с ценами, планировками и планом оплаты. Бесплатно, цена как у застройщика.
Хотите понять, что выгодно купить сейчас?
Пришлём 3–5 вариантов под ваш бюджет с честными плюсами и минусами — в WhatsApp за 15 минут.
💬 Написать в WhatsAppЧастые вопросы
Упали ли цены на недвижимость в Дубае из-за войны?
Да, но умеренно: по оценке S&P Global на 5–15% с конца 2025 года, по оценке основателя Emaar — на 5–10%. Обвала нет, число сделок снизилось примерно на треть.
Безопасно ли сейчас покупать квартиру в Дубае?
Права собственности регистрирует Земельный департамент Дубая (DLD), деньги за новостройку идут на эскроу-счёт под контролем регулятора. Риск — не в потере собственности, а в цене и сроках.
Когда рынок восстановится?
Точной даты не знает никто. Аналитики связывают восстановление со стабилизацией в регионе; застройщики ждут быстрого роста активности после неё.
Cavendish Maxwell и S&P Global через The National, 7.10.2026
Knight Frank через The National, 21.10.2026
Al Masdar Al Aqaari по данным DLD, Zawya, 4.10.2026
Gulf News, 23.10.2026
Материал носит информационный характер и не является юридической или инвестиционной консультацией. Цены в долларах по курсу 3,6725 AED. ASSEL KUSSAINOVA REALTY L.L.C, лицензия DET Дубая № 1459263.